Meeneembaarheid registratierechten: wat als partners scheiden?

De financiële gevolgen van een scheiding... Een echtscheiding is niet alleen emotioneel hard, maar heeft ook een aantal financiële gevolgen, bvb op het vlak van de registratierechten.

In Vlaanderen geldt immers het principe van de meeneembaarheid. Hebt u al eens een woning gekocht en registratierechten of kooprechten betaald, dan kunt u die - mits bepaalde voorwaarden voldaan zijn en tot een bepaald plafond - meenemen en ze opnieuw gebruiken bij een volgende aankoop van een huis of bouwgrond. Maar hoe zit dat als de partners scheiden? Wie mag de registratierechten meenemen?

Chronologie

Om de meeneembaarheid schematisch en overzichtelijk voor te stellen, wordt in de vakliteratuur doorgaans gebruik gemaakt van de afkortingen A1 voor de oorspronkelijke vastgoedinvestering, V1 voor de latere verkoop van deze oorspronkelijke vastgoed-investering en A2 voor de eventuele nieuwe vastgoedinvestering.

Naargelang de chronologie van de transacties, kunnen zich twee situaties voordoen die aanleiding geven tot meeneembaarheid.

A1 > V1 > A2

Er wordt een woning aangekocht (of een bouwgrond waarop later een woning wordt opgetrokken - A1). Vervolgens wordt deze eerste woning verkocht (V1). Daarna wordt een nieuwe bouwgrond of woning gekocht (A2). Bij deze tweede aankoop kunnen de kooprechten die reeds betaald werden op de eerste aankoop (A1), onmiddellijk in mindering gebracht worden (weliswaar beperkt tot een plafond van €12.500).

A1 > A2 > V1

In dit geval wordt eerst een woning aangekocht (of een bouwgrond waarop later een woning wordt opgetrokken - A1). Vervolgens wordt een nieuwe woning (of bouwgrond waarop men een woning zal optrekken) aangekocht (A2). Pas daarna wordt de eerste woning verkocht (V1).

De meeneembaarheid van de kooprechten gebeurt dan via een teruggave . Bij aankoop A2 wordt het volle pond betaald, maar de kooprechten die betaald werden ter gelegenheid van de eerste aankoop (A1) worden (weliswaar geplafonneerd) teruggeven bij de verkoop van de eerste woning (V1).

De belangrijkste voorwaarden

• Zowel de vorige woning (V1) als de nieuwe woning of bouwgrond (A2) moeten in het Vlaams gewest liggen.
• De meeneembaarheid geldt alleen voor de hoofdverblijfplaats. De eerste vastgoedinvestering (A1) moet dus een woning of appartement zijn. Niets belet dat A1 oorspronkelijk een bouwgrond was, als er later maar op gebouwd werd. Als de eerste vastgoedinvestering op het moment van V1 nog steeds een bouwgrond is, zal er geen meeneembaarheid zijn want dan is dat geen hoofdverblijfplaats. Men moet in het eerste onroerend goed (de A1) zijn hoofdverblijfplaats gehad hebben "op enig ogenblik" in een periode van 18 maanden hetzij voorafgaand aan de verkoop (V1) hetzij voorafgaand aan de nieuwe aankoop (A2).
  De tweede vastgoedinvestering (A2) kan zowel een woning of appartement als een bouwgrond zijn. De koper die het voordeel van de meeneembaarheid inroept, is verplicht zijn hoofdverblijfplaats in het nieuw aangekochte goed te vestigen binnen de 2 jaar (bij aankoop van een nieuwe woning of appartement) of binnen de 5 jaar (van een bouwgrond). Telkens wordt gerekend vanaf de datum van de registratie van het koopdocument en dit geldt dus zowel voor de verrekeningsverrichting als voor de teruggaafverrichting.
• Er is geen tijdsvoorwaarde tussen A1 en V1. Hier kan dus relatief lange tijd overgaan!
  Bij een verrekeningsverrichting (A1 - V1 - A2) moet de aankoop van de nieuwe woning of bouwgrond (A2) wel vaste datum gekregen hebben binnen de twee jaar, te rekenen vanaf de notariële verkoopakte van de eerste woning (V1). Vaste datum krijgt men door het registreren van de onderhandse (ver)koopovereenkomst of het tekenen van een notariële koop- of verkoopakte.
  Bij een teruggaafverrichting (A1 - A2 - V1) is het noodzakelijk dat de verkoop van de eerste woning (V1) vaste datum heeft verkregen binnen de 2 jaar (indien A2 een woning betreft) of binnen de 5 jaar (A2 is een bouwgrond) te rekenen vanaf de notariële aankoopakte van het nieuwe onroerend goed (A2).
• Op A1 moeten registratierechten betaald zijn. Kreeg u A1 door erfenis of schenking, dan geldt de meeneembaarheid niet.
• U kunt tot maximaal euro 12.500 meenemen.
• A2 en V1 moeten in principe zuivere kopen zijn. Hiermee wordt bedoeld dat enkel contracten van koop in de enge zin - waarbij voor een onroerend goed een prijs in geld wordt betaald - in aanmerking komen.

Let op als u het huis verlaat!

De voorwaarde dat de eerste woning hoofdverblijfplaats moet geweest zijn 'op enig ogenblik' in een periode van 18 maanden hetzij voorafgaand aan de verkoop (V1) hetzij voorafgaand aan de nieuwe aankoop (A2), kan in het nadeel spelen van de partner die het huis verlaat als de echtscheiding lang aansleept. Het is immers niet ondenkbaar dat een vechtscheiding enkele jaren duurt vooraleer ze rond is. De partner die in het huis gebleven is geniet dan van de meeneembaarheid, de partner die het huis verlaten heeft niet. Koopt hij een nieuw huis en hij heeft geen andere eigen woning, dan kan hij wel van een vermindering (het zogenaamde abattement) genieten, maar die zal allicht minder bedragen dan de meeneembaarheid. Uitkijken dus!

Eén partner koopt het huis over

De voorwaarde van de zuivere koop is een belangrijk aandachtspunt wanneer één van de partners het huis overneemt. Dan wordt de vraag pertinent of de afstand van onverdeelde rechten die zich voordoet, voldoet aan de voorwaarde van een zuivere koop zoals vereist voor de meeneembaarheid. Tot voor enkele jaren was dit niet het geval. Omdat de afstand bij de verbreking van de relatie geen zuivere koop was, ontbrak immers de vereiste van een V1 in de keten van de verrichtingen. Dus was er geen meeneembaarheid. Deze situatie werd als onrechtvaardig ervaren want diegene die in de woning bleef en alleeneigenaar werd, behield het voordeel terwijl diegene die afstand deed het voordeel verloor. Omdat deze situatie vaak voorkwam, heeft de Vlaamse wetgever sinds 1 januari 2005 een versoepeling doorgevoerd. Degene die afstand doet zal n.a.v. de aankoop van de nieuwe woning (of bouwgrond - A2), de helft van de verkooprechten geheven op de aankoop met zijn ex-partner kunnen recupereren.