Echtscheiding: hoe meerinbreng woning (her)waarderen?

Bij een echtscheiding moet de gezinswoning een bestemming krijgen. Maar stel dat één partner meer heeft geïnvesteerd in de woning, hoe ziet de berekening van de verdeling er dan uit? Met enkele voorbeelden wordt dit duidelijk.

Een koppel beslist om te scheiden. Eens gehuwd kochten ze een huis. In dit specifieke geval heeft mevrouw 80.000€ meer geïnvesteerd dan mijnheer. De woning heeft 320.000€ gekost. 20 jaar later, bij de scheiding, wordt de waarde in vrije verkoop door een beëdigd landmeter-expert geschat op 640.000€.
Vraag 1: hoe wordt de initiële meerinbreng door mevrouw gewaardeerd?
Vraag 2: mevrouw wil de woning overnemen: welk bedrag is ze aan haar partner verschuldigd?
Vraag 3: hoeveel verdeeltaks (miserietaks) is ze verschuldigd?

Een kanttekening: mevrouw heeft minimaal recht op de nominale (zeg maar initiële) waarde van de eigen inbreng. Maar er kan ook rekening gehouden worden met de meerwaarde van het onroerend goed op het ogenblik van het overnemen van de woning of de verkoop ervan. Immers art 1435 van het burgerlijk wetboek kan door mevrouw worden ingeroepen. Dit artikel bepaalt dat de initiële inbreng wordt geherwaardeerd.
Moet het worden geherwaardeerd? Als men zich op het wettelijk standpunt stelt: ja. Als het koppel vrijwillig tot een andere regeling wil komen dan kan geheel of gedeeltelijk worden afgezien van de herwaardering. Veel hangt dus af van het overleg in de bemiddeling, en in welke mate het scheidend koppel samen tot hun vergelijk wil komen.

Antwoord op vraag 1: hoe wordt de initiële meerinbreng door mevrouw gewaardeerd?

Zonder herwaardering blijft dit de initiële meerinbreng, zijnde 80.000€.
Met toepassing van een volledige herwaardering:

• Initiële kostprijs woning 320.000€
• Huidige waarde in vrije verkoop 640.000€
• Eigen inbreng door mevrouw volgens de notariële akte 80.000€, zijnde ¼ van de initiële kostprijs
• Geherwaardeerde inbreng = ¼ van 640.000€, zijnde 160.000€

Antwoord op vraag 2: mevrouw wil de woning overnemen: welk bedrag is ze aan haar partner verschuldigd?

De hypothecaire lening is inmiddels afbetaald, waardoor er geen bedrag in mindering dient gebracht en mevrouw dus niet een lening dient over te nemen, en mijnheer dus ook niet als mede-ontlener dient geschrapt.
Bij herwaardering: mevrouw betaalt mijnheer als opleg (uitkoopsom): (640.000-160.000)/2 = 240.000€
Zonder herwaardering: mevrouw betaalt mijnheer als opleg (uitkoopsom): (640.000-80.000)/2 = 280.000€
Ze komen tot een deal dat de initiële inbreng door mevrouw wordt gewaardeerd op 100.000€.
Mevrouw betaalt mijnheer als opleg (uitkoopsom): (640.000-100.000)/2 = 270.000€

Antwoord op vraag 3: hoeveel verdeeltaks is ze verschuldigd?

Voor het op haar naam brengen van de eigendomstitel dient dit geregistreerd te worden.
De kost ervan is gelijk aan 640.000€ x 1% = 6.400€
Dit bedrag dient nog verhoogd met de notaris- en aktekosten volgens de schaal J die de notarissen toepassen, zijnde ca 3900 €.

Uiteraard zijn er nog varianten en nuances mogelijk, die tijdens de bemiddeling door erkend NEO bemiddelaar Eric of Cindy verder aan de partijen worden toegelicht. De nodige informatie wordt dan gegeven opdat partners tot “hun” akkoord kunnen komen. Maar principieel is het zo dat koppels  -gehuwd in gemeenschap van goederen-  art. 1435 van het burgerlijk wetboek kunnen inroepen.

Uw NEO bemiddelaar  -Eric of Cindy-  informeren jullie optimaal

Uw bemiddelaar dient er minimaal voor te zorgen dat de scheidende partners optimaal worden geïnformeerd en ik schets dan ook telkens het wettelijk kader. Niet zelden wordt er afgeweken van wat wettelijk is voorzien, omdat in een bemiddeling er onderhandeld wordt en men samen tot een oplossing en regeling komt die de betrokken partners zelf wensen. Belangrijk is dan ook dat partners weten wanneer ze afwijken van het wettelijke.

De inhoud van een huwelijkscontract kan ook een rol spelen, en ook de bepalingen in de notariële aankoopakte zijn richting gevend. Er kan bvb ongelijk aangekocht zijn (bvb 40% - 60%), of de woning kan bvb in gelijke delen aangekocht zijn maar er is in de notariële aankoopakte een clausule vermeld van een schuldbekentenis van de ene partner aan de andere.

Maar ook in een later stadium kunnen gelden van erfenissen of schenkingen geïnvesteerd worden; ook dit dient bekeken, berekend en dus geregeld in de scheidingsovereenkomst. M.a.w. bij een inbreng met eigen gelden voor het in stand houden of verbeteren van een onroerend goed, kan worden rekening gehouden met de waardevermeerdering van het goed.

“Bij ons is het nog anders”

“Jamaar, wij willen het anders regelen, kan dat?” Ja dat kan zeker. Het is niet mogelijk om in een artikel alle varianten te beschrijven. Koppels kunnen bij me terecht voor het regelen van de scheiding, waarbij hun specifieke situatie wordt ontleed. Weet dat de regeling van het huis slechts één facet is van een globale overeenkomst. Er zijn nog een reeks andere afspraken te maken; dit wordt allemaal begeleid door Eric voor een kostprijs die bij aanvang is gekend en van het type all-in.

Meer nuttige en praktische informatie over scheiden en specifieke thema’s die er rechtstreeks verband mee houden, kan je vinden op de website via de button blog en vervolgens klik je op de gekozen Tag (gebundelde informatie per zoekwoord, zie rechterkolom van de website). In dit geval verwijs ik naar een nuttig artikel i.v.m. het bepalen van de waarde van een onroerend goed en nut van een schattingsverslag.

Blijf niet met vragen zitten. Maak een afspraak en ontvang samen heldere duidelijke informatie. Dit laat jullie toe om met kennis van zaken te beslissen hoe jullie het in een bemiddelde overeenkomst willen geregeld zien.

Blijf niet met vragen zitten, maar maak dus nu een afspraak.

Keuze uit 3 mogelijkheden, nu enkel nog de stap zetten: 

•          via telefoon 03 535 30 01 of
•          via mail info@neobemiddeling.be of
•          via het contactformulier

Bronvermelding foto: JPstock / Shutterstock.com

Samen scheiden, Samen de scheiding regelen